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Assurances contre les loyers impayés

Résumé

Pour se couvrir des risques de non-paiement des loyers, tout propriétaire peut souscrire différents contrats d'assurance : Garanties contre Loyers Impayés (GLI) ou Garanties contre les Risques Locatifs (GRL).
En plus d'assurer la protection de vos intérêts, ces contrats vous permettront de bénéficier d'un crédit d'impôt de 38 % des cotisations payées à condition que votre locataire soit éligible...
Un professionnel du conseil saura vous indiquer les meilleurs choix.
 

Principes


Il existe deux formes de contrat :
- Le contrat de Garanties contre les Loyers Impayés (GLI)
- Le contrat de Garanties universelles contre les Risques Locatifs (GRL)

Tous deux permettent la protection des intérêts financiers du propriétaire par la couverture de nombreux risques tels que :
- le non-paiement des loyers,
- la dégradation immobilière,
- la prise en charge des frais de justice suite à un litige avec le locataire.

Par ailleurs, la fonction principale de ces contrats d'assurance est le versement des loyers impayés au propriétaire par l'organisme d'assurance à la place du locataire.
Il est important de préciser que les contrats d'assurance dépendent de chaque compagnie d'assurance : les modalités, montants et options varient d'un contrat à l'autre. Quoiqu'il en soit, il est possible de souscrire de tels contrats lors de la signature du bail ou six mois après s'il n'y a pas eu d'incident de paiement.

Qui peut bénéficier de ces contrats ?

Les propriétaires bailleurs particuliers ou professionnels mettant en location des locaux à usage d'habitation c'est-à-dire des logements et non des locaux à usage professionnel (bureaux, commerces).

Comment choisir son contrat d'assurance ?

En fait la principale différence entre ces deux contrats (GRL et GLI) provient de la situation professionnelle et des revenus du/des locataire(s) concerné(s).
Assurance GRL : Selon la législation, la seule condition pour souscrire à ce contrat implique que le revenu du locataire soit au moins deux fois supérieur au loyer toutes charges comprises.
- Assurance GLI : il correspondra expressément à un locataire salarié en CDI hors période d'essai, retraité, travailleur indépendant ou apprenti/étudiant et dont le revenu est au moins trois fois supérieur au loyer toutes charges comprises.
De ce fait, toutes les conditions du contrat de GLI remplissent forcément les conditions de souscription à un contrat de GRL. Ce dernier ayant été créé pour faciliter l’accès à la location des personnes en situation précaire.

Le tableau ci-dessous récapitule les conditions de chaque contrat :

                    Revenu du locataire
Situation du locataire
Si revenu du locataire 3 fois supérieur au loyer TCC  
Si revenu du locataire 2 fois supérieur au loyer TCC
CDI hors période d’essai
GLI/GRL
GRL
Retraités
Travailleurs non salariés
Etudiants/Apprentis
CDI en période d’essai
GRL
GRL
CDD
Autres contrats (intérim, CTT…)

En tant que propriétaire, grâce à la souscription à ces contrats d'assurance vous bénéficiez aussi d'un crédit d'impôt qui viendra diminuer le montant de votre impôt sur le revenu et réduira le coût réel de votre engagement.
Par définition un crédit d'impôt permet de réduire l'impôt à payer ou de percevoir un remboursement via le centre des impôts si le montant de l'impôt est inférieur au montant du crédit d'impôt.
Quelque soit le type de contrat (GLI ou GRL) cela n'affecte pas le calcul du crédit d'impôt ainsi que les différents éléments énoncés ci-après. Ces questions et leurs réponses sont donc communes au GLI et GRL, vous trouverez par leur biais une aide adaptée à vos besoins !

Qui bénéficie du crédit d'impôt ?

Ce crédit d'impôt ne concerne uniquement que les personnes suivantes :

- les personnes physiques ou morales soumises à l'impôt sur le revenu qui mettent en location un logement (qu'elles soient imposées au régime du réel, des revenus fonciers ou au micro-foncier)

- les associés personnes physiques d'une société soumise à l'impôt sur le revenu en bénéficient proportionnellement à hauteur de leur détention de parts sociales dans la société locatrice.
Exemple : Une société soumise à l'impôt sur le revenu est composée de 100 parts sociales.
M.A possède 35 parts, M.B en détient 55, et M.C possède 10 parts. La société ayant droit à un crédit d'impôt de 500 €, M.A percevra donc 35/100 de ces 500 € soit 175 €, M.B en recevra 275 € et finalement M.C profitera d'un crédit d'impôt de 50 €.

- les propriétaires d'un logement en indivision (par le biais d'un héritage par exemple) peuvent percevoir ce crédit d'impôt à hauteur de la fraction de la dépense engagée.
Exemple : Mme A et Mme B sont propriétaires d'un logement en indivision.
Mme B a payé seule la prime d'assurance, elle sera donc l'unique bénéficiaire du crédit d'impôt.
Toutefois si Mme B n'avait payé que 70 % de la prime et Mme A n'avait supporté que 30 % des coûts alors Mme B bénéficierait de 70 % du crédit d'impôt et Mme A en profiterait à hauteur de 30 %.

- l'usufruitier lors d'un démembrement du droit de propriété est le seul à pouvoir prétendre au crédit d'impôt.

Notons que les personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés n'entrent pas dans le champ d'application de ce crédit d'impôt !

Quels sont les logements concernés ?

Les logements doivent se situer obligatoirement en France métropolitaine ou dans les départements d'outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion, Mayotte).
Il s'agit plus particulièrement :
- Des locaux qu'ils soient nus ou meublés à usage d'habitation
- Des locaux à usage mixte c'est-à-dire ceux dont l'usage est partagé entre l'habitation et une activité professionnelle si les locaux sont affectés pour au moins 75 % à l'habitation.

Les locataires doivent-ils remplir certaines conditions ?

Selon le locataire, le bailleur pourra ou non bénéficier du crédit d'impôt.
En effet, le locataire doit percevoir l'Aide Personnalisée au Logement, peu importe que celle-ci soit versée au locataire ou directement au bailleur.
Par ailleurs, le locataire doit utiliser le local en tant qu'habitation principale, ce qui exclu les locations saisonnières ou les logements ne correspondant pas aux critères de la résidence principale.

• Quelles sont les primes employées pour déterminer le crédit d'impôt ?

Il est impératif que les primes concernent la protection contre le non-paiement des loyers. De ce fait si une prime est liée à la couverture de plusieurs risques alors le crédit d'impôt sera calculé sur la part relative à l'assurance des loyers impayés uniquement.
Exemple : Mlle B a souscrit un contrat GLI, elle paye une prime de 20 € dont une somme de 15 € est liée au service d'assurance contre le non-paiement de loyers et 5 € concernant la dégradation des locaux. Le crédit d'impôt sera déterminé sur la base de 15 € !


En outre, les primes du contrat d'assurance relatives à la protection contre les loyers impayés doivent respecter un cahier des charges imposé par la loi.
 

Avantages

Pour pouvoir déterminer le crédit d'impôt il est essentiel de savoir que son taux varie selon la date de la dépense :
- du 1er janvier au 2005 au 31 décembre 2010 : 50 %
- du 1er janvier au 31 décembre 2011 : 45 %
- à compter du 1er janvier 2012 : 38 %
Exemple : Au cours de l'année 2012, M.B a effectué les dépenses suivantes concernant les primes de son contrat d'assurance : 150 €.
Dans ce cas il pourra bénéficier d'un crédit d'impôt de 150 € x 38 % = 57 € concernant son imposition de 2013.
S'il devait payer 2000 € d'impôt sur le revenu alors il n'aura plus qu'à verser la somme de 2000-57 = 1943 €.

Le fait générateur est le paiement effectif des primes et non la période à laquelle elles se rapportent.
Exemple : M.B a payé les primes du mois d'Octobre, Novembre, Décembre 2012 et Janvier, Février et Mars 2013 soit 75 € au total, le 3 Avril 2013.
Par la suite il a versé une seconde semestrialité concernant la période du mois d'Avril au mois de Septembre 2013, le 5 Octobre 2013.
De ce fait les 3 derniers mois de l’année 2013 (Octobre, Novembre et Décembre) seront payés en 2014.
Malgré le fait que la première semestrialité concerne 3 mois de 2012, le crédit d'impôt de 2013 sera calculé sur les 75 € (le montant total de la semestrialité) car le paiement est intervenu en 2013.
De la même manière, les 3 derniers mois de 2013 serviront à la détermination du crédit d'impôt 2014.

Pour le remboursement de la part non imputée du crédit d'impôt il est possible de recevoir un chèque par défaut.
Néanmoins si vous fournissez à l'administration fiscale un Relevé d'Identité Bancaire ou Postal (RIB/ RIP), vous pourrez alors opter pour un remboursement par virement bancaire.

ATTENTION ! D'après l'article 1965L du CGI si le montant du crédit d'impôt à rembourser est inférieur à 8 € alors aucun remboursement ne pourra être effectué !
 

Conseils

Si vous optez pour la souscription à un contrat d'assurance de GRL ou GLI alors vous ne pourrez exiger de caution de la part de votre locataire (sauf pour l’assurance GLI qui peut se cumuler avec une caution concernant les étudiants ou apprentis).


Dans le cas où vous choisissez de bénéficier du crédit d'impôt, vous ne pourrez simultanément déduire le montant des primes de l'assurance de votre revenu foncier. Toutefois il sera souvent plus avantageux pour vous d'opter pour le crédit d'impôt car celui-ci se révèlera souvent supérieur à l'économie réalisée par la déduction des primes !

Notez aussi qu'une procédure précise et formalisée doit être suivie afin d'obtenir le remboursement des loyers impayés.

Le lien familial entre le locataire et le propriétaire est déterminant : en effet si le locataire est un ascendant ou un descendant du propriétaire alors ce dernier ne pourra prétendre au droit à un crédit d'impôt sur l'assurance qu'il a souscrite.

Détail

Avis d'un professionnel :
Un professionnel saura vous indiquer les meilleurs choix à réaliser. Il pourra vous expliquer en détail le fonctionnement de ce crédit d'impôt, des contrats d'assurances de Garantie contre les Loyers Impayés et de Garanties contre les Risques Locatifs mais aussi vous assister dans votre recherche d'un rapport qualité/prix optimal.

Procédure à réaliser :

Vous devez porter le montant de votre crédit d'impôt en ligne 4BF de votre Déclaration de Revenus 2042 :

 

Nous vous conseillons de bien conserver les justificatifs (contrat d'assurance, document justifiant que le logement est conventionné autrement dit que le locataire perçoit l'APL).