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Loi PINEL

Résumé

La réduction d'impôt "Duflot" assouplie, est devenue la Loi "Pinel" pour l'investissement à but locatif. La durée d'engagement de location détermine le taux de la réduction d'impôt, pouvant aller jusqu'à 21%.

Principes

La Loi Pinel a été mise en place afin d'assouplir le fonctionnement de la réduction d'impôt pour l'investissement locatif. Ces assouplissement portent sur l'engagement de location ainsi que sur la qualité du locataire.

Engagement de Location: 

Nous rappelons le principe de l'engagement de location pour l'ancienne loi, la loi "Duflot": nous n 'avions pas de choix à faire sur cette partie, l'engagement minimum était de neuf ans.
Désormais, dans le cadre de la Loi "Pinel", l'acquéreur a le droit de choisir sa durée d'engagement de location qui déterminera son taux de réduction d'impôt. Les investisseurs peuvent opter pour un engagement de location minimum de six ou neuf ans. A l'issue de leur engagement initial ils peuvent choisir de proroger de trois années.
L'enagement maximum de location est donc de douze ans. ( Nous détaillons dans la rubrqieu "détails" l'ensemble du principe).

Qualité du locataire :

Pour la Loi " Duflot", le locataire ne pouvait pas être un ascendant, un descendant ou être membre du foyer fiscal du contribuable. Quelques modifications ont eu lieux pour la Loi "Pinel", les investisseurs ont le droit de loyer à un ascendant ou un descendant n'appartenant pas à son foyer fiscal. L'acquéreur conserve sa réduction d'impôt dès lors , bien entendu que les conditions tenant aux plafonds de loyer et de ressources du locataire sont respectées, que se soit un ascendant ou un descendant.

Avantages

Le taux de la réduction d'impôt varie en fonction de la durée de l'engagement de location, comme nous l'avons expliqué.

- 12% dans le cas où l'engagement de location est pris pour une durée de six ans
- 18% dans le cas où l'engagement de location est pris pour une durée de neuf ans

En cas de prorogation de l'engagement de location, le taux de la réduction d'impôt est de :

- Si l'engagement initial était de six ans, vous pouvez avoir droit à 6% de réduction d'impôt pour les trois premières années et 3% pour les trois suivantes. Nous sommes donc à l'engagement maximum de 12 ans.

- Si l'engagement initial était de neuf ans, vous pouvez proroger de trois ans et bénéficier de d'un taux de réduction d'impôt de 3%.

Les investisseurs qui ont choisi un engagement de 12 ans atteindrons un taux de réduction d'impôt de 21%.

Prenons un exemple :

Mr et Mme DUPONT font un investissement locatif de 200 000€, plusieurs choix s'offrent à eux :

  • si engagement de location de 6 ans : 200 000€ x 12% = 24 000€ sur 6 ans soit 4 000€ par an.
  • si engagement de location de 9 ans : 200 000 x 18% = 36 000€ sur 9 ans soit 4 000€ par an.
  • si engagement de location de 12 ans : 4000€ de réduction pendant 9 ans et 2 000€ par an pour les 3 dernières années.

Sur 12 ans nous avons une réduction d'impôts de 42 000€ et vous pouvez louer à un descedant ou ascendant n'étant pas membre de votre foyer fiscal.

Conseils

Des facteurs importants dans le choix de votre investissement sont à étudier :

- La ville où vous allez investir. Votre choix ne doit pas se faire selon vos préférences mais selon le potentiel de développement de celle-ci, la proximité des commodités, afin que votre logement soit loué dès sa livraison.

- Choisir un investissement qui correspond à votre situation : Vous devez investir dans un bien qui vous permet de réduire la plus grande partie ou la totalité, dans le meilleur des cas, de votre impôt et qui correspond à votre capacité d'effort d'épargne.

- Le financement de votre bien : il est préférable de faire un prêt immobilier afin de déduire les intérêts d'emprunts. Ceci est un investissement, il ne doit pas vous démunir de vos placements.

- Confier la gestion locative à un professionnel : cela vous permet de ne pas vous préoccuper de la location de celui-ci, des relations avec les locataires et vous pouvez être couvert pour les loyers impayés

Il y a, comme vous pouvez le voir, des choix primordiaux à faire dès le début de votre recherche. Il est donc conseillé de faire appel à un professionnel qui saura vous indiquez le meilleur investissement correspondant à vos envies et à votre situations financière et fiscale.

Détail

Des conditions sont à respecter pour que le bien immobilier puisse vous faire bénéficier de la Loi Pinel:

La date de l'investissement:

  • le bien devra être acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.

La situation du bien immobilier :

Voici le zonage entré en vigeur depuis le 1er octobre 2014:

  • zone A : 650 communes telles que les communes de l'agglomération parisienne, de la Côte d'Azur, du Genevois français et de l'agglomération lyonnaise ;
  • zone A bis : 77 communes comprenant Paris, des communes de Yvelines, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, et du Val-d'Oise ;
  • zone B1 : 1 546 agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, pourtour de la Côte d'Azur, départements d'outre-mer, Corse ;
  • zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants, zones frontalières ou littorales chères, limites de l'Île-de-France.

La durée de l'engagement de location :

Comme nous l'avons vu, plusieurs durées sont possible et dertermineront le taux de la réduction d'impôt : 3 , 6 ou 9 ans.

Durée de l'engagement initial Investissement en métropole

6 ans

1er prorogation de 3 ans

2em prorogation de 3 ans

Réduction Impôt maximale

12%

6%

3%

21%

9 ans

prorogation de 3 ans

Réduction Impôt maximale

18%

3%

21%

Le plafonnement des loyers :

Le montant des plafonds varis selon la zone géographique où se situe le bien.

  ZONE A BIS ZONE A ZONE B1 ZONE B2
PLAFOND DES LOYERS EN € PAR M2 16,72 12,42 10 8,69

Plafond de ressources des locataires:

Les locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond de revenus pour pouvoir louer votre bien en Loi Pinel. Il est déterminé en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer.

COMPOSITION DU FOYER ZONE A BIS ZONE A ZONE B1 ZONE B2
PERSONNE SEULE 36 831€ 36 831€ 30 019€ 27 017€
COUPLE 55 045€ 55 045€ 40 089€ 36 079€
PERSONNE SEULE OU COUPLE AVEC 1 PERS A CHARGE 72 159€ 66 169€ 48 210€ 43 398€
PERSONNE SEULE OU COUPLE AVEC 2 PERS A CHARGE 86 152€ 79 257€ 58 200€ 52 380€
PERSONNE SEULE OU COUPLE AVEC 3 PERS A CHARGE 102 503€ 93 826€ 68 465€ 61 619€
PERSONNE SEULE OU COUPLE AVEC 4 PERS A CHARGE 115 344€ 105 584€ 77 160€ 69 443€
MAJORATION PAR PERSONNE A CHARGE SUPPLEMENTAIRE 12 851€ 11 764€ 8 608€ 7 746€

 

Plafonnement global des avantages fiscaux:

Il est important de rappeller le plafonnement global. La réduction d'impôt pour les investissements "Pinel" est maintenue sous le plafonnement global de 10 000€.

 Pour plus d'informations et de précisions, demander des renseignements personnalisés.